Mungkin Kita Bingung bagaimana
caranya untuk mencoba menghitung investasi properti yang akan kita
lakukan apakah perhitungan yang kita hitung ini menguntungkan ataukah
tidak mendapatkan keuntungan atau bisa di sebut dengan kata lain yaitu
merugi, berikut contoh sederhana menghitung besarnya profit investasi.
Perhitungan ini di buat sesederhana mungkin agar dapat di pahami dengan metode pendekatan pasar dan berdasarkan asumsi.
1. Bapak C mempunyai sebuah rumah
yang di beli 2 tahun yang lalu seharga Rp.325.000.000 dengan luas tanah
275 m2 dan luas bangunan 175 m², berdasarkan NJOP tahun sekarang harga
tanah per m² Rp. 950.000 per m² dan bangunanya Rp. 800.000 per m²,
perhitungan harga dan capital gain ketika bapak Jack akan menjualnya
sebagai berikut :
♦ Investasi awal membeli rumah
Rp. 325.000.000
♦ Harga Rumah Tahun ini sesuai NJOP
Tanah 275 m² x Rp. 950.000 = Rp. 261,250.000
Bangunan 175 m² x Rp. 800.000 = Rp. 120.000.000
Total = Rp. 381.250.000
♦ Harga Rumah yang wajar apabila bapak C ingin menjualnya harga rumah sesuai NJOP x 20%
Ket : 20 % dilihat dari perhitungan PBB
Rp. 381.250.000 x 20 % = Rp. 76.250.000
♦ Maka Harga Rumah wajar
Rp. 381.250.000 + Rp. 76.250.000 = Rp. 457.500.000
♦ Gain yang di peroleh dari bapak C
Rp. 457.500.000 – Rp. 325.000.000 = Rp. 132.500.000
♦ Capital Gain Tanpa Biaya lain-lain
♦ Capital Gain Tanpa Biaya lain-lain
Gain
Capital Gain = …………………. x 100 %
Harga Investasi
Rp. 132.500.000
2. Bapak B Mempunyai Rumah di daerah
X dengan Luas Tanah 300 m2 dan Luas Bangunan 200 m2 di beli 2 tahun
yang lalu Seharga Rp. 1.500.000 dan harga bangunan sebesar Rp. 2.000.000
berapakah gain yang akan di dapatkan bapak B ketika akan di jual
kembali dan berapakah pajak yang harus di keluarkan?
♦ Harga beli/investasi dua tahun lalu = Rp. 700.000.000
♦ Harga Rumah sesuai dengan NJOP 2010
Tanah 300 m2 x Rp. 1.500.000 = Rp. 450.000.000
Bangunan 200 m2 x Rp. 2.000.000 = Rp. 400.000.000
Total = Rp. 850.000.000
♦ Biaya yang harus di keluarkan (PPh)
5 % x 850.000.000 = Rp. 42.500.000
♦ Keuntungan bersih yang di dapat oleh bapak B setelah di potong biaya yang harus di keluarkan
Rp. 850.000.000 – (Rp. 700.000.000 – Rp. 42.500.000) = Rp. 192.500.000
3. Bapak D Menjual Rumahnya yang ada
di Jakarta, Luas Tanah 400 m2, Luas Bangunan 200 m2, Berdasarkan NJOP
tahun 2010, harga tanah senilai Rp. 2.000.000 dan Bangunan Rp. 1.500.000
per m2, berapa biaya-biaya pajak dan lainya yang harus di keluarkan,
baik oleh bapak D maupun Pembeli?
♦ Harga Rumah (Sesuai NJOP) :
Tanah 400 m2 x Rp. 2.000.000 = Rp. 800.000.000
Bangunan 200 m2 x Rp. 1.500.000 = Rp. 300.000.000
Total = 1.100.000.000
♦ Biaya yang di keluarkan oleh Bapak D (PPh)
5 % x Rp. 1.100.000.000 = Rp. 55.000.000
♦ Biaya yang di keluarkan pembeli
a. BPHTB
5 % x (Rp. 1.100.000.000 – Rp. 60.000.000) = 52.000.000
b. Notaris AJB
0.5 % x Rp. 1.100.000.000 = Rp. 5.500.000
4. Bapak Z Mengkredit Sebuah Rumah
seharga Rp. 300.000.000 dengan Asumsi bunga 12 % dan jangka waktu
angsuran selama 10 tahun pada tahun ke 2 ia ingin over kredit kepada
pihak lain.
Pada harga berapa bapak Z akan melepas dengan harapan memperoleh capital gain 20 %?
♦ Harga Rumah = Rp. 300.000.000
♦ Harga Rumah = Rp. 300.000.000
♦ Biaya yang sudah di keluarkan
a. Notaris dari pihak Bank
– Perjanjian Kredit = Rp. 300.000
– APHT = Rp.850.000
b. Asuransi Jiwa = Rp. 1,593.000
c. Asuransi Kebakaran = Rp. 92.000
d. Provisi 1 % dari plafon = Rp. 3.000.000
e. Administrasi = Rp. 100.000
Total = Rp. 5.335.600
♦ Angsuran perbulan dengan bunga 12 % = Rp. 4.104.658
(Jumlah ini dari table angsuran KPR pihak bank)
♦ Angsuran terbayar selama 2 tahun
24 bulan x Rp. 4.104.658 = Rp. 98.511.792
♦ Total biaya yang sudah di keluarkan = Rp. 163.847.392
♦ Capital Again
Yang diharapkan = 20 %
Gain = 0,2 x Rp. 163.847.392 = Rp. 32.769.478
♦ Harga yang dapat di lepas
(Over Kredit) = Rp. 196.618.870
Mantaaappp...
ReplyDelete